​

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkulün belirli bir tarihteki pazar koşulları ve ekonomik koşullar ile gayrimenkulün özel koşullarının tümü dikkate alınarak, adil pazar değerinin, objektif olarak tespit edilmesidir. Değerleme uzmanının bilgi, tecrübe ve kanaatini de içeren bu tespit yapılırken, aşağıda belirtilen metotlar kullanılır.

 

1- Emsal Karşılaştırma Metodu

2- Maliyet Yöntemi / İkame Yaklaşımı

3- Gelir İndirgeme ( Kapitilizasyonu ) Yöntemi

4- Geliştirme Yaklaşımı

5- İndirgenmiş Nakit Akımları ( DCF ) Yöntemi

​

1., 2. ve 3. metotlar, değer tespit çalışmalarında en çok başvurulan metotlardır.

​

​

​

​

​

​

1- Emsal Karşılaştırma Metodu :

 

Bu değerleme yönteminde, değerlemesi istenilen gayrimenkul ile aynı bölgede yer alan, ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Piyasadan yeterli sayıda ve güvenilir bilgi sağlanabildiğinde, yapılandırılmış mülkler, boş arazi veya boşmuş gibi addedilen arazilerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımdır. 

 

Piyasadan, değerlemesi yapılacak gayrimenkule uygun, güvenilir ve yeterli sayıda bilgi ( satış ve/veya kiralama ) toplanabiliyor ise, geliştirilmemiş veya geliştirilmiş gayrimenkulün değerinin tespit edilmesinde, değerleme günündeki mevcut pazar/piyasa bilgilerinden yararlanılan, karşılaştırmalı bir yöntemdir. Değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer ve yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin ( emsallerin ) satış fiyatları ( sürüm / rayiç değerleri ) üzerinden, gerekiyorsa, uygun karşılaştırma kriterleri ile gerekli düzeltme işlemleri yapılarak, gayrimenkulün değer tahmin ve takdiri yapılır. Yöntem uygulanırken, emsal araştırma çalışmasının yanında, gayrimenkulün yer aldığı bölgeye hakim emlak ve sektör danışmanlarının bilgisi, kamuya açık kayıtlar ve değerleme uzmanı görüşü gibi veri kaynaklarına da başvurulur.

 

Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır;

 

• Analiz edilen gayrimenkulün niteliğine uygun mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

• Bu mevcut pazardaki istekli alıcı/lar ve satıcı/ların, piyasa ve gayrimenkul hakkında iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. 

• Gayrimenkulün, piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. 

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin ( emsallerin ) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. 

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilere bağlı fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 

 

​

​

​

​

​

2- Maliyet Yöntemi / İkame Yaklaşımı :

 

Geliştirmenin amortize edilerek oluşan yeni maliyetinin, arsa değerine ilave edilmesi ile oluşan ve emsal karşılaştırma yöntemi ile birlikte de kullanılan, mülk değer takdir yöntemidir. Bu yöntem, belirli ve/veya kısıtlı piyasaya sahip, fabrika, otel, tatil köyü, işhanı vb. kira gelirleri tespit edilemeyen gayrimenkuller için kullanılır. Bu yaklaşımda, muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkıldığı için, değer tespitinde, diğer yaklaşımlar ile birlikte kullanılması ve/veya özel değer tespitleri yapılıp, hesaplanan maliyet değerinin iyileştirmesi gerekir.

 

Maliyet yaklaşımı, aşağıdaki varsayımlara dayanır;

 

• Var olan bir yapının güncel ekonomik koşullar altında, yeniden inşa edilme maliyeti, mülkün değerlemesi için baz kabul edilir.

• Gayrimenkul değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel unsurdan meydana geldiği kabul edilir.

• Gayrimenkulün önemli düzeyde “kalan ekonomik ömür” beklentisine sahip olduğu kabul edilir. ( Gayrimenkul değerinin, fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik olarak demode olmasından dolayı, zamanla azalacağı varsayılır. Buna amortisman / yıpranma payı / bina aşınma payı denir. Bu amortisman oranları, yapının yaşına ve binanın gözlemlenebilen fiziki durumuna göre belirlenir ).

• Mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman, yeniden inşa maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

 

​

​

​

​

 

3- Gelir İndirgeme ( Kapitilizasyonu ) Yöntemi :

 

Bu yaklaşımda, bir mülkün makul sayıdaki dönem/ler boyunca kiralanması veya işletilmesiyle, gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel “net” gelirleri üzerinden, mülk değeri tahmin ve takdir edilir. Mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesi incelenir, gelir/ler güncel bir değer göstergesine göre kapitalize edilir. Gelir Kapitilizasyonu Yöntemi, “gelir getiren mülkler” için uygulanabilir.

 

Bu yöntemde, gelir getiren mülklerde, mülkün getireceği gelir, boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri, belirlenen işletme dönemi için analiz edilir. Üzerinde yapı bulunan bir gayrimenkulün değer tespitinde ölçüt, elde edilmesi olası “net” gelirdir. Bu “net gelir” ; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Konu gayrimenkulün gelirlerinin, yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyeceği, gerekli çalışmalarla tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra gayrimenkul “net işletme geliri” veya “gelir değeri” ne ulaşılır. Elde edilen bu “gelir değeri” üzerinde, yerel piyasa koşullarına uygun  olacak gerekli düzeltme ( artırma veya eksiltme ) işlemleri yapılarak ( aynı bölge içinde yer alan emsal mülklerin karşılaştırılabilir gelir ve harcama verilerinden yararlanılarak ), “sürüm değeri” elde edilmiş olur. Gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı gelirler tespit edilebiliyor ve/veya gayrimenkulün değeri yalnızca getirmesi olası/mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, bu yöntemin kullanılması, güvenilir / gerçekçi değer tespiti için en uygun olanıdır.  

 

Gelir Kapitilizasyonu Yöntemi, aşağıdaki varsayımlara dayanır;

 

• Mülkün, makul sayıdaki dönemler boyunca, kiralanması veya işletilmesi ile oluşacak, belirli bir gelir/getiri sağlama potansiyelinin olduğu kabul edilir.

 

 

​

​

​

​

4- Geliştirme Yaklaşımı :

 

Geliştirilmiş gayrimenkullerde, arsa üzerinde, mevcut imar koşulları dahilinde, potansiyel geliştirme/ler üzerinden tahminlerin yapıldığı bir yaklaşımdır. Geliştirme yaklaşımı, gayrimenkul için önerilen bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli için uygulanabilir. Arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler, varsayımlarla modellenir. Modellemenin “yasal olarak mümkün”, “finansal olarak olanaklı”, “ekonomik olarak azami düzeyde verimli” olması beklenir. Bunun sağlanması için;

 

• Yatırım konusu projenin içinde bulunduğu sektörün, mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin inceleme ve değerlendirmesi yapılır.

• Yatırımın / Projenin hayata geçirilmesi için yapılacak, olası harcama tahminleri yapılır.

• Yatırımcının, fizibilite ve pazarlama politikalarındaki genel prensipleri dikkate alınarak, toplam getiri ve harcamalarla ilgili gelir-gider tahmini yapılır.

• Projenin geliştirilmesi durumunda, sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiki verileri, mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde, yatırım / proje ile ilgili varsayımlarda bulunularak, yatırımın / projenin performans tahmini yapılır.

• Gelirlerin indirgenmesi ( DCF - İndirgenmiş Nakit Akımları ) yaklaşımı ile yatırımın / projenin net bugünkü değer hesabı yapılır.

 

Geliştirme yöntemi ile mülkün geliştirilmiş proje değerinin hesaplanması ve bu değerden güncel mülk değerine ulaşılması mümkündür.

 

 

​

​

​

​

5- İndirgenmiş Nakit Akımları ( DCF ) Yöntemi :

 

Şirket Değerleme Yöntemidir. Bir şirketin operasyonlarının öngörülebilir bir gelecekte de devam edeceği varsayımına dayalı olarak, gelecekteki net nakit akışlarının değerleme tarihine indirgenmesidir. Projeksiyon sürecindeki nakit akımlarının hesaplanması için gelecekteki gelirler, bu gelirleri elde edebilmek için gerekli yatırım harcamaları ve diğer nakit kalemleri birlikte değerlendirilir. İndirgenmiş nakit akımları yöntemi, tüm dünyada işletmelerin değerlemesinde en güvenilir ve en çok uygulanan yöntemlerden birisidir. Yapılacak değerleme çalışması, şirket bütçe departmanlarından alınan varsayımların geçerliliğine bağlıdır. Bu varsayımlar DCF modelini etkileyerek nakit akımlarını oluşturur. Şirket değerlemelerinde "tek başına" kullanılması hatalı sonuçlar verebilir. Daha doğru olan yaklaşım ise aynı hizmet grubundaki benzer şirketlerin rasyolarının, DCF ile harmanlanarak değerleme yapılmasıdır.